KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir ismi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Kanununda düzenlenmemiş bir inşaat sözleşmesi türüdür. Yasal düzenlemede açık tanımlaması olmamakla birlikte, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin, arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa paylarına karşılık olarak kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bir bina meydana getirmeyi ve sonunda bu bağımsız bölümlerden belirlenmiş olanları arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; satış ve eser sözleşmelerinin bir arada bulunduğu çift tipli, karma yapılı, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşmenin üç unsuru bulunmaktadır:

  • Arsa sahibi ile müteahhidin anlaşmaya varmış olması,
  • Arsa sahibinin arsanın belirli bölümlerini müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi,
  • Müteahhidin bağımsız bölümler inşa etmesi.

Tarafların Sözleşmedeki Ödevleri;

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar gerçek kişiler olabileceği gibi tüzel kişilerde olabilir. Taraflardan biri arsa sahibi, diğer taraf ise müteahhittir. Bu sözleşmede müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alır.

Arsa sahibinin ödevi, inşaatın müteahhit tarafından bir plan ve projeye uygun olarak ve belirli özellikleri haiz şekilde bitirilmesi halinde, sözleşme gereği olarak müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümlerin müteahhide devrini sağlamaktır.

Müteahhit ise, işi özenle ve ayıpsız olarak yapmakla yükümlüdür. Ayrıca, inşaat maliyeti de müteahhide aittir. Müteahhit, işin maliyetine katlanmak zorundadır.

Sözleşmenin yapılmasına dair Kanun’da herhangi bir şekil şartı düzenlenmemiştir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 237’inci maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı olarak; “taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır” ifadesi yer almaktadır. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, resmî şekilde tapu dairesinde veya noterlikte düzenlenmesi gerekir. Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Şekle aykırı olarak düzenlenen sözleşme mutlak butlanla batıl olacaktır. Mutlak butlanla batıl olan sözleşme ise yapıldığı andan itibaren geçersizdir.

 Sözleşmenin Sona Ermesi;

Müteahhidin sözleşme hükümlerine göre üzerine düşen borcu yerine getirmesiyle, yani inşaatı tamamlamasıyla sözleşme hukuki olarak sona ermektedir. Binanın bitirilip teslim edilmesi üzerine sözleşmeye göre noksan veya kusurlu yapılan işler varsa, bunların sözleşmeye uygun olarak yapılması veya bedel farkının ödenmesi de müteahhitten istenebilir. Arsa sahibi, sözleşmenin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararlarını da isteyebilir. Müteahhidin inşaatı yapma borcunu yerine getirememesi karşısında, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi geriye etkili veya ileriye etkili olabilir. Geriye etkili fesih halinde, arsa sahibi ile müteahhit hiç sözleşme imzalamamış olsalardı, o duruma dönmelerini sağlayacak bir şekilde sözleşme ilişkisinin tasfiye edilmesi amaçlanır. Bu da arsanın tamamen arsa sahibinin tasarruf yetkisine dönmesi, eğer sözleşme tapuya şerh edildiyse sözleşmenin tapudan terkin edilmesi, müteahhide devredilen arsa payı varsa onun arsa sahibine iadesi; buna karşılık müteahhidin yaptığı inşaatın maliyetinin arsa sahibi tarafından müteahhide ödenmesi anlamına gelir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, inşaatın tamamlanma oranı %90’ı bulmadığı takdirde, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerekir.

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.