İnşaat sözleşmelerinde eserin sözleşmenin amacından anlaşılan ifa menfaatini karşılamaya elverişli olmaması durumunda müteahhidin ayıba karşı tekeffülü gündeme gelir. Söz konusu sorumluluk BK’nın 359- 363. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, iş sahibinin sözleşmeden beklenen yararının korunması amaçlanmıştır. İnşaatın ayıplı olması esasen sözleşmede belirlenen niteliklerin eser tamamlanıp bittiğinde gerçekleşmemiş olmasıdır. Ayrıca üzerinde durulması gereken bir diğer husus eserin tamamlanmamış olması durumunda müteahhidin ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre değil borçlunun temerrüdü hükümlerine göre sorumlu olacağıdır.
Müteahhidin ayıba karşı tekeffül borcu için gerekli şartlar şu şekilde özetlenebilir:
Söz konusu şartları ele alacak olursak; öncelikle teslim ancak tamamlanmış eserler için söz konusu olacağından eğer eser tamamlanmamışsa teslimden ve dolayısıyla ayıba karşı tekeffülden bahsedilemeyecektir. Ayrıca yukarıda da bahsedildiği gibi eserin eksik olması ayıplı ifa değil ifanın hiç gerçekleşmediği anlamına geldiğinden bu durumda da temerrüt hükümleri uygulanacaktır. Ayıp, genel olarak sözleşmede bahsi geçen niteliklerin yerine getirilmemesi demektir ve ayıplı yapı her sözleşmede farklı şekilde vücut bulacağından ayıbın tespiti için sözleşmenin dikkatle incelenmesi gerekir. İnşaat sözleşmeleri bakımından ise ayıp; sözleşmede kararlaştırılan niteliklerde eksiklik ve inşaatta bulunması gereken lüzumlu niteliklerde eksiklik olarak iki şekilde karşımıza çıkar. Ayrıca ayıp çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Bu kapsamda ayıp; açık ayıp- gizli ayıp, önemli ayıp- daha az önemli ayıplar, maddi ve hukuki ayıp, asli ve ikincil ayıplar ve ekonomik ayıplar olarak ayrılabilir. Esasen ayıp çeşitlerinde inşaat sözleşmeleri bakımından en çok karşımıza çıkan açık ve gizli ayıplardır. Kısaca değinecek olursak, eğer açık ayıp söz konusuysa iş sahibi imkan bulur bulmaz muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmelidir ki aksi takdirde müteahhide başvuramaz. Gizli ayıp söz konusu olursa müteahhidin sorumluluğu zamanaşımı süresince devam eder ancak yine iş sahibi durumu gecikmeden müteahhide bildirmelidir. Önemli veya daha az önemli ayıpların ayrımı ise müteahhidin sorumluluğunda seçimlik hakların kullanılmasında önem taşır. Zira önemli ayıplarda iş sahibi sözleşmeden dönebilirken, daha az önemli ayıplarda sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.
İnşaat sözleşmesinde müteahhidin sorumluluğunun doğması için gereken şartlardan biri de ayıbın iş sahibine yüklenememesidir. Eğer ki inşaatın ayıplı olmasından iş sahibi sorumlu ise ya da iş sahibinin faaliyet alanına ilişkin verdiği talimatlar sonucu ayıp meydana gelmişse müteahhidin sorumluluğuna gidilemez. Yine bu kapsamda dikkat edilmesi gereken bir diğer hususta, BK madde 100 anlamında yardımcı kişilerin davranış ve talimatları yüzünden inşaatta ayıp meydana gelirse iş sahibi bu ayıba dayanarak müteahhide başvuramaz.
İş sahibinin eserin ayıplı olmasından doğan seçimlik hakları genel olarak; sözleşmeden dönme, ücretten indirim ve onarım istemedir. Ayrıca kusur varsa zararın tazminini talep hakkı da vardır. Önemle belirtmek gerekir ki iş sahibi bu seçimlik haklardan birini kullandığında diğerlerinden vazgeçmiş sayılır. Ancak istisnai olarak iş sahibi eğer onarım hakkını kullanır ve istediği neticeye ulaşamazsa seçim hakkını yeniden kullanabilir. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılması için özet olarak; eserin teslimi, eserin muayenesi, ayıbın ihbar külfeti, ayıbın iş sahibine yüklenememesi gerekir.
Sonuç olarak inşaat sözleşmeleri giderek önem kazanmakta olup, müteahhitler ve iş sahipleri arasında çıkan sorunların çözüme kavuşturulması hukuk dünyası açısından önem taşımaktadır. Sözleşme kapsamında ele alınacak olan ayıp her olay bakımından farklı şekilde vuku bulacağından karma bir sözleşme olan inşaat sözleşmelerini BK’nın ilgili maddeleri açısından ele alıp ayrıntılı değerlendirmeler yapmak söz konusu tarafları mağduriyetten kurtaracaktır.
